Термин «комплексное развитие территорий» (КРТ) стал активно употребляться в профессиональной среде Тамбова начиная с 2022 года. Именно в этот период областной центр, а точнее – городские власти перешли к иному направлению в работе по реновации городского пространства – комплексному развитию территорий. Главное отличие нового подхода от прежней программы развития застроенных территорий – обновленное законодательное поле, расширяющее возможности муниципалитета для перезагрузки городской среды.
ВЫДЕРЖАТЬ КРИТЕРИИ
Комплексное развитие территорий подразумевает целый перечень мероприятий по организованной застройке крупных городских площадок, возможно, целых микрорайонов, с обеспечением их всей необходимой инфраструктурой. Если раньше в работу брался один небольшой участок и на месте ветхих домиков возводилась одна многоэтажка, то теперь застраиваться будут целые кварталы, возможно, сразу несколько. Но не только многоэтажными домами будет обновляться территория. Развитие предусмотрено в комплексе: жилые дома, школы, детсады, спортплощадки, благоустройство и многое другое.
«Город может принимать решения по данному направлению, если будут соблюдены следующие критерии, – говорит председатель комитета архитектуры и градостроительства администрации Тамбова, главный архитектор города Яна Ломко. – В зону КРТ включается многоквартирный жилой дом, признанный аварийным после 1 января 2017 года. Также в границы КРТ включаются жилые дома, имеющие износ несущих конструкций более пятидесяти процентов, либо с отсутствием централизованного получения ресурса – газа, воды и так далее».
ПО ИНИЦИАТИВЕ ГОРОДА
В случае, когда речь идет о домах аварийных, согласие жителей на включение дома в зону КРТ не требуется. Во втором случае мнение жильцов учитывается, и только они принимают решение: идти по пути обновления своего жилья либо оставить все так, как есть. По инициативе администрации города Тамбова уже принято решение о комплексном развитии территории на улице Астраханской. К сожалению, пока участок площадью 22 тысячи квадратных метров, на котором сейчас хаотично расположены жилые «бараки», двух-трехэтажные дома секционного типа, хозяйственные постройки, гаражи, собственника не обрел.
«Здесь предусмотрено строительство четырех девятиэтажных домов, в которые можно заселить более пятисот жильцов. Примечательно, что большинство жителей данной территории выразило желание после ее обновления остаться жить здесь же. Участок позволяет в первую очередь, не снося сегодня ветхие дома, возвести новую многоэтажку, переселить в нее людей, а затем подготовить территорию под строительство новых домов. Это условие является обязательным для застройщика. Пока по итогам двух проведенных торгов желающих зайти на площадку и начать ее застройку не нашлось. Мне кажется, что предприниматели не до конца понимают перспективы данной территории. Мы сейчас просчитываем ее финансовую модель, чтобы будущий собственник понимал, что его может ожидать в будущем. На наш взгляд, площадка перспективная, учитывая развитие близлежащей территории, общественных пространств», – продолжает Яна Ломко.
Под критерии отбора КРТ подпадает и территория в границах улиц Мичуринской, Куйбышева, Советской. По сути, это самое сердце Тамбова. С инициативой здесь также вышла городская администрация. В данный момент ведется оценка участка, по итогам которой определится его стоимость, готовится соответствующая документация на проведение торгов. Мастер-план по площадке был одобрен Градостроительным советом Тамбова. Возможно, в начале следующего года у площадки найдется застройщик.
ВСЕ ПО МАСТЕР-ПЛАНУ
Территории, которые подпадают под КРТ, застраиваться хаотически не смогут. Все, от количества зданий, их назначения, высотности до обязательств по благоустройству территории и прочего, зафиксировано в мастер-плане. Его разработка законодательно закреплена за муниципалитетом. Но необходимо понимать, что мастер-план – это не проект планировки территории. Это комплексная городская стратегия: экономическая и градостроительная. Документ системы приоритетов.
«Мастер-план выносится на торги, и застройщик, видя его, понимает, что подлежит сносу, что должно быть построено. Оценив свои силы и перспективы, он принимает для себя решение. Отойти от мастер-плана застройщик, собственник участка не имеют права. Построить что-то свое на данной территории не получится – таковы условия контракта», – говорит Яна Ломко.
После заключения договора победитель торгов в соответствии с мастер-планом разрабатывает проект планировки, межевания, все это утверждает. Участки размежевываются, ставятся на кадастровый учет. Далее готовится проектная документация на каждый объект, выдается разрешение на строительство и так далее. Что еще не менее важно, застраивать городские территории в формате КРТ будет один застройщик. Переуступок прав договор не предусматривает.
ЧАСТНАЯ ИНИЦИАТИВА
Комплексное развитие территорий можно осуществлять и по инициативе правообладателей земельных участков, которые в обязательном порядке заключают договор с муниципалитетом. И на данный момент такие примеры есть. С использованием механизма КРТ развивается территория в границах бульвара Энтузиастов, улиц Научной и Советской, Защитного переулка. В этом районе планируется построить шесть многоэтажек почти на 1 тысячу 400 жильцов, три двухэтажных общественных здания, две подстанции. Владелец данной территории передаст в муниципальную собственность земельный участок под строительство детского сада на 150 мест.
Заключен договор о комплексном развитии территории в границах улицы Киквидзе, д. 79 и улицы Волжской, д. 46, 48. По Киквидзе застройщик передаст городу общественное помещение с отдельным входом площадью 300 квадратных метров на первом этаже многоэтажки. Также рассматриваются территории в границах улицы Защитной и Защитного переулка; улиц Андреевской и Уборевича. К слову, по третьей площадке, согласно договору, застройщику предстоит построить новый участок набережной.
ОПАСЕНИЯ И ПЕРСПЕКТИВЫ
К перезагрузке городских территорий многие тамбовчане относятся настороженно. Одни не желают переезжать с привычных мест в новые районы. Кто-то боится, что не получит своих обновленных квадратных метров в том количестве, на которое рассчитывал. Но тут все просто: застройщик не может ухудшить нынешних жилищных условий, и метражи для собственников-переселенцев определены законом. Другие обеспокоены бесконтрольным сносом старого жилья, в числе зданий которого могут оказаться объекты культурного наследия. Главный архитектор города заверила: такие здания, если и попадут в зону комплексного развития территорий, будут сохранены.
«Сейчас у нас в работе довольно сложная территория – квартал в границах улиц Советской, Ленинградской, К. Маркса, Кронштадтской. Работаем по ней уже полтора года, подготовили два технических задания. Здесь выявлено 15 объектов ИЖС, которые попадают под развитие, есть градоформирующий объект, который сносить нельзя, находится пять объектов культурного наследия. При составлении договора, условий аукциона мы прописываем, что собственнику нужно в обязательном порядке восстановить памятники культуры и архитектуры и приспособить их под современные условия с учетом согласования с департаментом по государственной охране объектов культурного наследия Тамбовской области. Надеемся, что к концу этого года решение по данной территории будет принято», – говорит Яна Ломко.
Комплексное развитие территорий – это уникальная возможность грамотно спланировать городскую застройку, а еще сделать более комфортной жизнь горожан.
ПРЯМАЯ РЕЧЬ
Глава администрации Тамбова Максим Косенков:
«Комплексное развитие территорий – это перспективное направление, над которым нам всем надо серьезно работать. На сегодняшний день это одобренный государством механизм использования новых территорий, обновления уже застроенных микрорайонов, развития инфраструктуры, расселения из аварийного жилья».
